餘屋貸款一般民眾可以申請嗎？為什麼跟政府打房有關？

2020年底，央行首度將餘屋貸款納入信用管制，並要求銀行需列報餘屋貸款的辦理件數、金額；直至2024年9月第七波選擇性信用管制，餘屋貸款最高成數已從過去的5成降至3成，究竟餘屋貸款是什麼？一般想買房的人可以申請嗎？政府為什麼要針對餘屋貸款進行打房措施？想快速認識餘屋貸款就看這篇！
 

一、餘屋貸款是什麼？一般人可以申請嗎？

餘屋的意思是剩下的房屋，建商蓋好了房子不一定能快速完銷，或是刻意壓著等房價上漲，這些空置的房子就被稱之為餘屋，如果空置幾年仍未售出，建商就可能用這些餘屋向銀行申請貸款，也有人稱之為建商保留戶貸款，餘屋貸款是給建商申請的，一般人無法申請。

餘屋通常有以下兩種分類：

1. 已蓋好並取得執照，可直接入住但未售出，通常只計算新成屋
2. 建商自公開銷售後未售出的數量，通常包含未興建、興建中及新成屋，部分屬於商業機密，所以外界難以得知真實數字
    

二、建商餘屋貸款成數/利率是多少？

建商餘屋貸款的性質不是土地貸款，也非房屋貸款，在銀行的分類中屬於「企業貸款」，央行亦規定不得另以周轉金或其他名目增加貸款金額，建商銷售房子到一定程度後，可能向銀行申請將原本的土地貸款改為餘屋貸款，這樣就能拉長還款年限。

雖然餘屋貸款的利率會比土地貸款還高0.25%~0.5%，但建商後續銷售時，可以把多出的利息加在房屋售價裡，不會讓自己虧到，而貸款成數則是依各地區有所不同，央行最新規範餘屋貸款最高成數為3成。

根據內政部統計，全台的新建餘屋（待售）自103年的3.4萬宅，每年約以1萬宅的幅度增加至108年的7.8萬宅，其中又以新北市的1.7萬占多數，即便到了110年也未曾低於7萬戶。央行總裁楊金龍表示，目前央行沒有完全掌握全體銀行餘屋貸款到底有多少，因為很多銀行的餘屋貸款，藏在週轉金貸款中。

以往銀行向央行、金管會列報不動產放款的統計，僅需列報土建融案、房貸案，至於餘屋貸款則未獨立出個別明細，多半以企業戶的房貸列報，但現在央行則要求銀行，特別把餘屋貸款個別獨立出來，且要把餘屋貸款的承作件數、個別金額、總金額、利率訂價等報送清楚。
 

三、政府對餘屋貸款的打房措施，為什麼餘屋貸款會被管制？

房價高漲，建商也不願意降價求售，造成想買房的人買不到、建商又不斷利用餘屋向銀行貸款，因此央行才出手進行以下管制，期盼有購屋自住需求的民眾，都能早日透過合理價格完成買房心願。

1. 2020年底第一波打房措施，規定餘屋貸款貸款成數最高5成
2. 2021年底第四波打房措施，貸款成數降為4成
3. 調整銀行的風險權數，ADC暴險區由100%提高到150%，非ADC暴險區則由30%提高到100%
4. 2022年3月央行升息一碼，種種規範皆希望能夠平穩房市
5. 2024年9月央行第七波信用管制，再次調降餘屋貸款成數至3成

附錄：餘屋貸款辦理原則

餘屋貸款辦理原則

重要項目	限制
貸款年限	最長不逾3年
貸款成數	不可超過3成
還本規定	不可到期一次還款，第二年起就要還本金10%~20%
票券公司調整	發行的一年期本票到期後須砍額度
擔保品	僅接受貸款時談好的擔保品，不可中途更換
循環動用	一次一建案為限，不可循環動用
其他	部分銀行不接非自家土建融案的餘屋貸款

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