2025哪家銀行房貸利率最低?房貸利率這樣選最划算

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房貸利率越低,所需支出的貸款利息越少,房貸繳起來越輕鬆,但提供房屋貸款的銀行這麼多間,該找誰辦房貸最划算呢?房貸利率的高低又是由哪些條件決定的?跟隨本篇內容,認識常見的房貸利率種類,與爭取低利率的秘訣,你也能聰明省利息,減輕銀行房貸還款負擔!
 

一、最新2025銀行房貸利率比較表

各家銀行的房貸利率大約從 1.775% 到 2.75% 不等,其中八大公股銀行的利率最低,而玉山銀行的利率則相對較高。大部分銀行的貸款年期都可以延長到 40年,像是八大公股銀行、星展銀行、凱基銀行和永豐銀行等都提供這樣長的貸款年限。

不同銀行的房貸方案在利率、貸款年期、每月還款金額和方案名稱上有所差異,這意味著每個方案都有其特色和優勢。當選擇房貸時,除了關注利率外,也應該根據自己的還款能力、貸款需求以及每月的付款金額來選擇最適合自己的方案。

2025最新銀行房貸利率方案表

銀行 房貸利率 還款年期 月付金額 方案
八大公股銀行 1.775%起 最長40年 補貼期間:29,112元
補貼結束:31,572元
新青安房貸
兆豐銀行 2.435%起 最長30年 39,175元 優利方案
星展銀行 2.45%起 最長40年 32,703元 好家貸
渣打銀行 2.45%起 最長30年 39,253元 指數型房貸
凱基銀行 2.47%起 最長40年 32,813元 購屋貸款
永豐銀行 2.50%起 最長40年 32,978元 首購房貸
彰化銀行 2.50%起 最長30年 39,512元 購屋貸款
土地銀行 2.575%起 最長30年 39,903元 一般購屋貸款
第一銀行 2.60%起 最長30年 40,034元 購屋貸款
滙豐銀行 2.64%起 最長20年 53,675元 一般型房貸
台新銀行 2.68%起 最長30年 40,454元 購屋貸款
中國信託 2.68%起 最長30年 40,454元 一般購屋房貸
玉山銀行 2.75%起 最長20年 54,217元 e指房貸

 

二、房貸利率怎麼選最划算?

除了做好銀行貸款方案的選擇外,想降低房貸利率,減少利息支出,還有幾個小撇步;在進入下個段落,正式介紹爭取低利率房貸的技巧之前,我們需要先了解每個人的房貸利率是怎麼來的,以及用來計算利息的房貸利率種類有哪些,怎麼選擇才聰明!

1.房貸利率怎麼來的?

房貸利率是由「指標利率」與「加碼利率」所組成。其中指標利率(又稱基準利率),可以理解為房貸市場的行情價,通常各家銀行差距不大,但會受到升降息影響;加碼利率則會因你的收入、信用狀況有所差異,但不會因升降息浮動,兩者相加就是銀行算給你的房貸利率。以下將上述概念以公式呈現:房貸利率=指標利率(受升降息影響)+加碼利率(受個人條件影響)

房貸利率的2大類

而常見的房貸利率種類有:固定式利率、一段式利率與分段式利率三種,依照利率是否會變動,我們可以再將三種常見的房貸利率區分為「固定利率」與「機動利率」2大類,三者分別對應的利率計算公式如下:

  • 利率不浮動的「固定利率」:
    固定式利率=指標利率(固定)+加碼利率(固定)
  • 利率會浮動的「機動利率」:
    一段式利率=指標利率(機動)+加碼利率(固定)
    分段式利率=指標利率(機動)+加碼利率(機動)

2.房貸固定利率、機動利率比較

對2大房貸利率種類有了基礎認識後,我們接著將透過深入比較,分析固定利率與機動利率各自的特色,協助你判斷房貸利率怎麼選比較划算!

(1)固定利率:無須擔心升息風險,但申辦利率較高

選擇固定式利率,在一定期間都會以單一固定利率計息,優點是房貸利率不會受到央行的升息政策影響,不用擔心房貸會因升息越繳越多,但同時也沒辦法享受降息帶來的好處;較適合應用於利率處於低檔,或預估未來會升息的時機點,才可以發揮規避升息風險的效用。

(2)機動利率:承作銀行多,但利率會受市場波動影響

由於機動利率的指標利率(房貸行情價)會隨著市場波動,若於貸款期間遭遇央行升息,房貸利率就會受到影響,讓借款人的月付金跟著增加;不過目前台灣多數銀行皆主推機動利率房貸產品,使其相較固定利率,在申辦上有著選擇多元、低利率的優勢。考量到機動利率又可以依照利率結構分為一段式利率、分段式利率,我們特別將兩者獨立出來進行比較:

  • 一段式利率:整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持同一個數字,只有指標利率會隨市場波動而有所變化。長期來看月利息比較固定,比較容易掌握房貸的支出狀態,適合能長期穩定還款的人申辦。
  • 分段式利率:也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才能得出方案的實際利率。

3.房貸利率選擇建議

綜合觀察固定利率與兩種機動利率的特色不難發現,各種房貸利率皆有自己的優缺點,並不存在所謂「絕對划算的房貸利率」;不過,你倒是可以參考下面這張「房貸利率種類比較表」,依照自身對於計息方式的偏好、手上資金的多寡、所處的利率環境,找出最適合自己的房貸利率計算方式。

房貸利率種類比較表

種類 固定式利率 一段式利率 分段式利率
計息方式 一定期間內
利率固定
單一利率,但會受升降息影響 區段計息,利率通常前低後高
優點 利率不受市場影響,不怕升息 單一利率數字,易掌握利息支出 可紓解剛買房時資金不夠的壓力
缺點 非常態性利率方案且利率較高 還款前期壓力大 還款後期壓力大
選擇時機 預期利率
將長期上漲時
能長期穩定
負擔還款時
貸款前期
資金較緊繃時

三、房貸利率太高?降低房貸利息的4個方法

透過前段內容可以知道,只要能降低指標與加碼利率的總和,計算出的房貸利率就會越低,讓你省下越多的利息支出;不過考量到一般人無法左右房貸行情(指標)利率,本段要介紹的降利率妙招,將圍繞在如何降低由個人條件決定的加碼利率。參考並朝這4個目標努力,你也有機會爭取到滿意的低利率房貸!

1.維持良好信用

信用評分是信用良好的最佳證明,想透過信用報告自證「借貸風險低」,爭取更低的房貸利率,應時刻留意與金融機構的互動習慣,盡量避免有貸款或卡費遲繳、個人信用過度擴張、聯徵多查等行為。若能讓信用評分維持在700分以上,利率談判的過程通常會比較順利。

2.證明年資收入

個人的還款能力與收入穩定性,也是銀行評估房貸利率的重點;想說服銀行提供更低的房貸利率,應優先提供銀行偏好的財力證明,如:薪轉存褶、扣繳憑單、所得清單等文件,為自己的收入與工作狀況背書,更有機會讓銀行認為你是優質客戶,進而提供優惠的房貸利率。

3.留意屋況條件

除了個人條件信用、收入條件外,房貸利率也會受到房屋座落地段、屋齡等條件影響。舉例來說,位於精華地段且屋齡較新的房產,通常會被視為價值穩定且增值潛力高的擔保品,在爭取房貸利率時會較吃香;有購屋需求的你,看房時可以優先考慮這類條件較佳的物件,有助於降低利率負擔。

4.提供額外擔保

若自身條件較不完美,可以選擇主動提供額外的「保證人」或「擔保品」給銀行,一方面能降低銀行的放款疑慮,提升貸款過件率;另一方面,有機會讓房貸的額度與利率更有談判空間,讓你不至於因收入不穩定、信用條件不佳,無法核貸或難以爭取降低房貸利率。
 

四、其他關於房貸利率的常見Q&A

  • 房貸利率最低是多少?
  • 撇除政府補貼的新青安貸款(1.775%起)不談,2025年1月最低的房貸利率是2.435%;但需要信用、財力與房屋條件俱佳者,才有機會取得此地板利率。
  • 房貸利率選固定利率還是機動利率好?
  • 如果認為目前利率在低檔,又不想承擔升息風險,固定利率是不錯的選擇;但台灣多數銀行並沒有提供完全固定的房貸方案,在房貸產品多為機動利率的情況下,如果貸款前期手頭較緊,可以選擇前低後高的分段式利率;若有辦法穩定還款,又想節省利息支出,則建議選擇一段式利率。
  • 央行降息,銀行房貸利率會跟著降嗎?
  • 會,但通常房貸利率不會立刻調整。這是因為央行降息會先影響銀行或郵局的定儲利率,接著才會反映在房貸利率上,中間有一段時間差。而利率調整的時機取決於你和銀行申貸時,約定採用每季挑整一次(季變動)還是每月調整一次(月變動),如果當季(月)來不及調降,就必須等到下個變動日才會調整。
  • 房貸利率受什麼影響?如何降低房貸利率?
  • 因為房貸利率是由指標利率(受升降息影響)與加碼利率(受個人條件影響)所組成,所以除了央行升降息政策外,房貸利率還會受到個人的職業、收入、信用狀況等條件影響;如果能有穩定的工作與收入、良好的信用評分,同時以屋況好、位置佳的房屋申貸,並適時提供保證人或擔保品,會比較有機會爭取到優惠的房貸利率。

近幾年經過多次升息,超低利率的貸款環境已成過去,若想於開心購屋的同時輕鬆還款,在申請房屋貸款時,應多加留意房貸利率的計算方式,才不會因錯估還款利率與月付金額,產生過大的財務壓力,影響到生活品質。

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    關鍵字:房貸利率,固定利率,機動利率,一段式利率,分段式利率

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