個人合建分屋相關的營業稅問題

個人合建分屋相關的營業稅問題 (2010/11/15) 財政部臺北市國稅局表示，地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 該局說明，營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及 應如何開立憑證？依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，因營業稅法施行細則第18及25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。土地價款之發票(所有人如為個人，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。 二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？依財政部84年3月22日台財稅第841601122號函規定，提供土地之所有權人係屬個人，除其係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 該局舉例說明，例如A君提供其非自用住宅用地與甲建設公司合建房屋，非以A君為起造人且甲建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，則應以房屋所有權移轉與A君之登記日為房屋換出日開立統一發票，完工後土地時價2,000,000元，A君分得5間房屋時價1,500,000元，按營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價從高認定，因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，故A君應開立2,000,000元的收據給甲建設公司，甲建設公司則應開出銷售額及營業稅合計2,100,000元的二聯式統一發票給A君。另因A君係非自用住宅用地，出售合建房屋時，可以其實際銷售地之地址辦理營業登記，開立發票給買受人並申報營業稅。 該局呼籲，地主提供個人的土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定，以免受罰。 （聯絡人：中南稽徵所傅股長；電話25433050分機160）舒壓會館