貴哥來開講，貸款有好事：理財型房貸你該知道的6件事

Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講，貸款有好事，今天要跟大家分享的是「什麼是理財型房貸」。

 

 

1. 什麼是理財型房貸？

 

 

房貸不只是房貸，還可以用來當成理財工具，怎麼說呢？ 一般的房貸，貸款已還掉的部份，是不可以再動用拿出來的，而理財型房貸的話，卻是相反，可以將已經還掉的本的房貸本金，再拿出來使用，這樣的房貸就稱為：理財型房貸。

 

一般銀行如何做理財型房貸的案件？我們大概做一個說明：例如你買房向銀行貸款1,000萬元，銀行收到申請書後，核貸案件會分成兩案，第一個就是一般型房貸（甲案）額度1,000萬元，分20年本息平均攤還，第二個就是（乙案）就是所謂的理財型額度，在乙案中，銀行絕對不會給你1,000萬元，銀行會先審核你的條件後，再看你適合多少額度。

 

例如：上班族可能每個月固定收入5、6萬元，在沒有其他額外投資情況下，希望能夠透過這種方式來取得資金，銀行可能給出額度100萬元或200萬，讓甲、乙案互為共同流用1,000萬元額度。乙案理財型房貸，可動用額度來自於哪裡？是來自於甲案已還掉的房貸本金，當房貸是只繳息不還本，理財型房貸就沒有額度。

 

2. 理財型房貸的優點

可隨借隨還

以日計息

動用才計息

利率相比信貸、車貸較低

 

理財型房貸優點有很多，假設你有一個200萬元的理財型額度，可隨時備用，若現在股市很熱絡，當朋友告訴你說這一檔股票不錯，而你也想要嘗試跟進，但是身上沒有多餘的錢，這時候可以使用理財型房貸，不用的時候馬上就可以還掉，利息只會計算動用這幾天，在不動用的情況下，是不需要繳利息的。

 

若與其他貸款產品來做比較，例如辦信貸、辦車貸，這類貸款年限較短，利率較高，且需綁約，月付金也較高，相反的理財型房貸，沒有上述限制，在眾多貸款產品中，理財型房貸可堪說，利率最低、最便宜的、最活用、最好用的產品。

 

3. 理財型房貸的缺點

 

 

審核較嚴格

貸款成數較低

利率比一般房貸高

 

理財型房貸特性是：還掉的本金是隨時可以再拿出來使用，也就是說，有可能是隨時把還掉的本金，再拿出來靈活使用，但也可能是永遠沒有償還本金，因此理財型房貸對銀行來講，風險比較高，故此，銀行對於理財型房貸額度審核，會稍微保守一些。

 

例如：一般的房貸銀行可能會給8成或甚至85成貸款，但是如果是理財型房貸，銀行有可能會偏向保守一點，給予8成或甚至給到75成。再者就是，理財型房貸利率會較一般房貸再高一些些，若以現行房貸利率來看，理財型房貸利率有可能會落在：2%~3.5%不等。

 

4. 理財型房貸無法展期的原因

 

 

半年以上未動用

動用次數太頻繁

設定第二順位抵押權

信用狀況異常

 

理財型房貸還有一個特性就是：一年一約，時間到銀行會自動展期，但展期到第三年之後，銀行會要求需提供最新的財力證明，並檢視聯徵狀況，若無異常，銀行就會自動再展期三年，貸款額度將會跟著直到房貸結束。

 

理財型房貸在什麼情況下會提前結束？第一、理財型房貸完全沒有動用，第一年到期時，銀行可能會因為你理財型額度都沒有在動用，就會詢問你（申貸人）是否能夠接受當前的額度中止？如果想要再展期，銀行會收取一筆5000元的手續費。

 

另一個則是，經常性使用理財房貸額度，我在銀行遇過蠻多客戶有這種狀況，假設貸款一個月是要繳4萬塊， 4萬元裡面有32,000元拿來償還本金，8,000元是利息，當他手頭比較緊時，能夠將繳掉的本金，隔天再領出來使用，當一直滿的使用額度時，對銀行來說是不喜歡的。因此銀行會在展期前主動告知：你不適合這個產品，目前的額度要收回。

 

第三就是當房子抵押給銀行後，另有做二胎（二順位）的抵押權設定，若銀行辦理展延時，發現有這類情形，銀行為求自保，則將無法提供再展延，動用的金額就會改成10~15年本息攤還。

 

再者就是：信用異常，銀行會根據聯徵中心資料得知，所有與銀行間信用往來的紀錄，當信用出現異常，額度就會直接取消。

 

5. 透支型房貸vs.理財型房貸

 

 

透支型房貸，也算是理財型房貸的一種，透支型房貸是一個純額度的房貸，這是跟理財型房貸不太一樣的地方。理財型房貸的可動用額度是來自於償還掉的本金，透支型房貸就不一樣，不需看償還本金是多少，整筆額度都可以隨時動用，甚至能在銀行撥款後馬上能動用。

 

為什麼叫透支？舉例說明：假設你的存摺餘額是0元，若透支型房貸額度為300萬元，則代表你可以繼續領到負300萬元，透支型房貸適合貸款空間夠大，或者是房屋本身沒貸款的物件。

 

6. 抵利型房貸vs.理財型房貸

 

 

另外一種跟理財型房貸有點像的房貸叫作「抵利型房貸」，什麼叫做抵利型房貸？顧名思義就是存款抵掉房貸利息，假設房貸金額是1000萬，另有500萬存款，只要把存款放在活儲帳戶裡，這500萬就可以抵銷房貸利息，僅需繳另外500萬的房貸利息。

 

抵利型房貸目前市場上由外商銀行承辦居多，外商銀行主要業務是做財富管理而非房貸，抵利型房貸推出後，會吸引自有資金較多的客戶，原因是還款能力較強，或吸引帳戶有存款的存戶，以上都是這類銀行的目標客戶。

 

 

在這三種房貸型產品中，你比較適合哪一種房貸？理財型房貸，對任何族群都適合；透支型房貸：較適合自營商、股票族，適合短期資金需求的族群；第三種是抵利型房貸，讓你可以自由資金較大、較多，適合收入高、存款多的客戶。

 

延伸閱讀：理財型房貸是什麼？有什麼優缺點？

 

那我們今天就討論到這邊，下集我們再跟大家分享更多活化不動產的方法，請繼續鎖定我們的頻道，記得開啟小鈴鐺，貴哥來開講「 貸款有好事」。

 

本文引用來自：〔影片〕 【買房背債不再”窮到只剩房”？”理財型房貸”你該知道的6件事】貴哥來開講#8

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