服務內容
好不容易存夠一筆錢準備買房置產，但是為什麼銀行給我的房貸成數這麼低？房貸額度到底是怎麼計算的？銀行核貸關鍵是什麼？一篇搞懂8個影響房屋貸款成數的原因。
1. 房屋貸款成數是怎麼計算的？
(1) 房貸成數是什麼？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
(2) 房屋貸款可以貸多少？
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 | 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 | 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 | 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 | 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 | 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 | 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
2. 房屋貸款成數不足的原因？
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。
(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？
根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：
1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）= 1,333萬元（鑑估淨值）
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎？
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。
依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
(3) 屋齡會影響貸款成數嗎？
通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。
以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 屋齡 | 0~6年 | 6~12年 | 12~18年 | 18~24年 | 24~30年 | 30~36年 | 36年以上 |
| 平均貸款成數 | 7成5 | 7成1 | 6成9 | 7成 | 7成1 | 7成 | 7成1 |
(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎？
會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。
我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
| 區域 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7~8成 |
| 新北市 | 5.5~8成 |
| 台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5成 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7成 |
| 雲林縣 | 6~6.5成 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5成 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6成 |
| 南投縣、嘉義縣 | 5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
(5) 收入高低會影響貸款成數嗎？
會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100% = 69%（收支負債比）
如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。
(6) 工作性質會影響貸款成數嗎？
會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。
相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。
(7) 信用評分會影響貸款成數嗎？
會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：
信用卡或貸款遲繳
動用信用卡循環利息
使用信用卡預借現金
聯徵被查詢次數超過3次
無授信往來紀錄（信用空白）
申請貸款（信用貸款或汽車貸款）
想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。
(8) 央行打房會影響貸款成數嗎？
不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：
全國第3戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
全國購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
特定地區第2戶購屋貸款：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區，無寬限期。
也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。
3. 房屋貸款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？
如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
圖片來源：內政部
脂肪殘留測試劑
對講機 詢價費用：公寓3F單獨對講機 請報價費用多少錢
健怡寧胰島素詢價費用：您好午安，我家狗狗糖尿病目前使用2.5ml「健怡寧」胰島素，請問售價？與是否可以寄送外縣市？非常謝謝您。
液晶電視詢價單費用：您好，我們有興趣購買您的液晶電視產品，請提供以下信息： 1. 請問您的液晶電視有多大尺寸可供選擇？ 2. 請問您的液晶電視支援哪些視訊格式和解析度？感謝！0吋電視 使用高對比4K Ultra HD面板,超高解析度畫質超細緻 使用LG/BOE/群創 50吋 A+ LED面板製造 可聯網(記憶體 1.5 G、存儲容量8G)， 四核心 內建安卓 系統,操作簡單 三組HDMI + 二組USB(MP4.MP3、照片、影片)多媒體機種 內建數位盒(接天線可看22台無線數位節目) 保固:第1-2年免費(限硬體)(非人為或天災蟲害造成的損壞),第三年保修 安装相當簡易有安裝困擾的客戶可來電解 高解析度： FHD最高支援1920x1080 4k最高可支援 3840*2160 螢幕比例： 16： 9 亮度： 300cd/m2 對比： 5000： 1 畫面調整： 亮度/色溫/水平位置/垂直位置 水平頻率： 15KHz/31.5~69KHz 垂直頻率： 50~85Hz FHD 輸入端子： AV端子 x1、HDMI x2、USB x 2 輸出端子： 同軸x 1、Audio(3.5mm) x 1 4K安卓聯網+數位 輸入端子： AV端子 x1、類比 / 數位TV x 1、HDMI x3、USB x 2、RJ45 x 1 輸出端子： 同軸x 1、Audio(3.5mm) x 1 4KQLED聯網(谷歌TV)+語音+數位 輸入端子： AV端子 x1、數位TV x 1、HDMI x4、USB x 2、RJ45 x 1 輸出端子： 光纖聲音輸出*1 光纖聲音輸出*1 特色功能： 中文操作介面 反應時間： 6.5MS 尺寸： 寬111.0cm 高 66.0cm 深 8cm (不含腳座) 寬111.0cm 高 72.0cm 深 24.5 cm (含腳座) 配件： 腳架 遙控器
加工產品詢價單 以下報價：您好，我們公司需要製作玻璃零件可提供CAD設計圖，請問貴公司是否提供製作服務？請問製作零件有數量限制嗎？另外請問是否可提供報價？感謝！
詢價:氧化鐿 Yb2O3，純度：3N-4N - 粒徑：<1um：您好:我司是儀器公司，目前再幫客戶尋找:氧化鐿 Yb2O3，想跟貴公司詢價:氧化鐿 Yb2O3，純度：3N-4N / 粒徑：<1um，需求數量:1KG，產品是要轉銷售客戶，懇請貴司給于同業價格，謝謝
機場接送服務詢價單：您好，我們公司有機會需要機場接送服務，請提供以下信息： 1. 請問您的機場接送服務是否包括機場接機和送機兩個方向？ 2. 請問您的機場接送服務是否提供不同車型選擇（預計3人，3個大行李廂）以滿足不同客戶需求？
了解貴公司餐飲設備介紹：您好，我對貴公司的餐飲設備很感興趣，想了解更多相關資訊。請問貴公司有哪些餐飲設備產品可供選擇？這些設備的品質如何？是否有提供售後服務和保固？感謝您的協助。
三十烷醇詢價!!!!：你好，想請問(植物)試驗級三十烷醇最小販賣單位、純度、價格，需求約為植物)試驗級三十烷醇最小販賣單位、純度、價格，需求約為1kg。
鐵皮屋頂貼固黏氈價錢詢問：您好，我對貴公司的鐵皮屋頂貼固黏氈產品很感興趣，請問以下問題： 1. 請問貴公司的鐵皮屋頂貼固黏氈的價格是如何計算的？是否有不同尺寸或材質的選擇？ 2. 請問貴公司提供安裝服務嗎？如果提供，安裝費用是如何計算的？感謝！
#0928276195–曾S.：假日一日遊=》桃園龜山上車-野柳-石門貝殼廟-回龜山(約36-38人）
關於貴公司機械的諮詢：我們公司目前有一項專案，需在平面片材的表面以熱溶膠進行蜂巢狀（蜂槽狀）上膠。經研究後，認為貴公司的滾輪式熱溶膠上膠機可能符合我們的需求，特此來信詢問相關資訊及報價。 需求詳情： 片材尺寸：最大寬度124公分，長度244公分。 上膠方式：蜂巢狀圖案，每邊直線長度6mm，線寬2mm。 作業方式：連續片材，一片一片上膠。 我們希望了解貴公司是否有適合上述需求的設備，並請提供以下資訊： 設備型號及規格：符合上述需求的機型名稱、技術參數等。 客製化服務：是否提供滾輪圖案的客製化服務，以實現特定的蜂巢狀上膠效果。 報價：設備的價格、付款條件等。 交貨期：設備的生產及交貨時間。 tenlee.com.tw 售後服務：保固期、維修服務等相關資訊。
有貨嗎？ 詢問以下報價：請問還有貨嗎？價格？如沒貨可有替代品？
F10-AA8261-00L：F10-AA8261-00L 50pcs what is price?
高黏度貼紙(防水)：三款貼紙，總共2000張
Granville-Phillips® 間接真空計：Granville-Phillips間接真空計#274013
韓國泡麵 全素 純麵條：想詢問貴司是否有純素的韓國泡麵體可供參考 目前我司其下有一間YACHE韓式蔬食 在尋找全素部隊鍋可使用的韓國泡麵體
名片印製費用 請報價：已有AI檔案 印製雙面 彩色 一般名片尺寸 想詢問費用及最少數量
詢問是否可客製嵌入式不鏽鋼濾水盤：如果有客製，我可以傳我想要的照片給您，需求是兩個
固定式起重機年度維保含換油報價：空軍一聯隊固定式起重機：（14台） 1、發修工廠2.8噸天車吊掛（誠岱YSD-300)2.8T*4點式/鋼索——2台 2、發修工廠1噸固定式起重機（誠岱/YLT-100)1T*2點式/鋼索————1台 3、靜音屋2噸電動吊車（誠岱/YLT-200)2T*4點式/鋼索———1台 4、靜音屋2噸電動吊車（誠岱/YSH-200)2T*6點式/鋼索———1台 5、地裝工廠2噸電動吊車（）2T*4點式/鋼索————1台 6、飛支棚廠天車吊掛（KONE/XL-100LA)2T*4點式/鋼索———1台 7、飛彈工廠天車吊掛（UELEX/US010HD)1T*6點式/鏈條——2台 8、神斧工廠天車吊掛 （STAHL/SH300614)2.5T*6點式/鋼索———1台 9、泰山庫2.8噸電動吊車（力瑋企業有限公司/KA34EX)2.8T*6點式/鋼索———-1台 10、泰山庫2.5T防爆鋼索式電動吊車（力瑋企業有限公司/SH3006-14X)2.5T*6點式/鋼索——-2台 11、基大固定式起重機（日立/2.8TV型）2.8T*6點式/鋼索——-1台
獎牌脫漆掉色修復 詢價：有兩個多年的獎牌（各約20-30cm)，脫漆掉色，不知貴社能否重新上漆，小部分木件重做。 不知接不接這樣的單？
好事貸有限公司
- 統一編號85020415
- 手 機0968813019
- 更多資訊好事貸有限公司
相關服務
-
主題式天使靈氣療程-課程
將透過諮詢為您做深層的主題式天使靈氣 -
金磚五國商標
LA提供金磚五國商標註冊服務，五國商標一次申請到位，讓您在世界的舞台發揚光大! -
中華科經濟管理顧問有限公司
在平的世界中,架構企業資源整合的服務平台, 鎖定全球五大明星產業:半導體光電、雲端數 -
外遇|抓姦-婦女徵信社 歡迎來電免費洽詢
外遇|抓姦-婦女徵信社 -
您所選擇的傳家寶是青花瓷？還是美加歐護照？
申辦先進國家的移民身分，讓未來世代永遠傳承「雙重國籍」。 「移民」正是真正創造高價值、高報酬、永遠分享、不斷複製的「傳家寶」。
